明年东莞主城区新盘大补仓 房价或能降_东莞新闻_南方

2016-11-11 11:53

  主城区市场的供求基本平衡。

  市区楼盘。

  刚需跟改进型户型成交量居多。

  深圳客退潮,电梯什么时候可能应用还不详细时光表,临深片区成交受到重挫,以本地购房者为主的主城区楼市却趁机崛起,回归主流市场。明年主城区将有大批新盘入市,且价格还有下调空间,购房者不用急于入市,可缓缓筛选。

  深圳客退潮 楼市降温

  11月5日,东莞主城区有新盘在限购、限贷新政后首次开盘,碧桂园Park Royal推出220套103~142平方米户型,在多重优惠后,认购的均价约在2.25万元/平方米左右。记者在现场看到,与新政前碧桂园开盘时多少百上千人排长龙的气象比拟,新政后冷清了不少,楼盘活动现场有不少的空位。

  开盘当天该楼盘约认购100来套,销售率超过五成。该楼盘的购房者以本地客为主,重要来自东城、南城和莞城及周边镇区,深圳客仅占1成左右。

  在目前市场十分冷淡的情况下,开盘去化率超过五成,已经是比较不错的销售量。临深片区楼盘主打深圳客,受到深圳客退潮影响非常大,成交量也缩水明显。据东莞中原研究部监测数据显示,东莞近两个月出现住宅成交记录的项目有254个,其中10月住宅成交环比9月降幅在30%~50%的项目有17个,降幅超过50%的项目有90个,占全市比重为35.43%,浮现零成交的项目也比较多,多达46个,约占全市的二成,反映受东莞新政影响,10月东莞全市大部分项目成交大幅减弱,市场降温速度快且幅度大。从区域角度来看,10月住宅成交缩水过半甚至零成交的项目主要集中在黄江、虎门、凤岗、塘厦等临深区域,临深区域目前价格高位,深圳客投资已大幅退潮,成交降温显著。

  刚需户型成交量居多

  在户型方面,根据天为地产研究中央供给的数据显示,今年1~10月份,主城区住宅成交套均面积为128.69平方米,南城、万江在110平方米左右,以刚需求为主,东城、莞城则以改善大户型为主,面积在150平方米以上。

  值得留心的是,今年前10月,主城区除了100~120平方米刚需户型成交量在1000套以上外,60平方米以下的公寓成交量排名第二,也达到1033套,除了主城区公寓供应量大外,主城区商业、生活配套完善,吸引很多年轻白领投资过渡性住宅。相对镇区来说,主城区的公寓优势比较明显。公寓因为定价相对较低,一定程度上也拉低了主城区整体均价程度,使得主城区房价仅在1.5万元/平方米左右。

  另外,今年前10月主城区200平方米以上的住宅仅成交98套,超过200平方米的大户型豪宅由于总价高,销售相对比较艰难。受到新政影响,大户型豪宅未来成交可能连续下降,降价的可能性也比较高。

  天为地产研讨核心总监樊启江先容,主城区刚需户型和改善户型的成交量始终比拟大。因为人口流动跟土地资源之间的须要抵牾一直在加大,因而过渡性公寓产品及二至三房的刚需户型成交最大,随着二胎政策的放开,改良型的需求比例也会越来越大,甚至会激增。

  大多楼盘回归理性

  主城区楼市能快捷回归主流市场,与主城区房价不随着这一轮猖獗楼市快速上涨有关,虽然在8、9月份受到高价地影响,个别楼盘房价高企,然而大部分城区楼盘定价仍相对理性。

  随着市场回归理性,主城区市场的供求也基本显示出平衡状态,均价上涨放缓。合富辉煌(中国)东莞发展研究中心数据显示,2016 年 10 月主城区住宅供应面积 2.7 万平方米,环比下滑 20%;主城区住宅签约面积 2.4 万平方米,环比下滑 52%,一方面受 10 月限购限贷等政策的影响,另一方面也与9月成交绝对较好的影响下,导致住宅签约环比呈现较大的回落,总体看主城区成交更多受制供应不足的影响。不外,从供应和成交情形来看,主城区供需基础均衡。

  在均价方面,因为政策的影响,10月主城区均价涨幅也表现出变缓趋势。10 月主城区住宅签约均价为 17473 元/平方米。

  天为地产研究中央统计了今年1~10月主城区的住宅网签数据也发现,主城区(南城、东城、莞城、万江)1~10月共成交4953套住宅,成交均价约14506元/平方米,其中南城和东城签约均价最高,分别为15362元/平方米和15573元/平方米,莞城和万江签约均价辨别为12386元/平方米和10487元/平方米。与临深片区2万元/平方米以上的均价相比,主城区房价相对较低,本地购房者的接受程度也更高。

  后市:三旧改造项目“扎堆”上市

  主城区土地资源稀缺,始终制约着主城区房地产的发展,不过,随着主城区三旧改造名目纷纷动工建设,未来主城区供应量会明显增加。除了已经开盘的碧桂园Park Royal外,碧桂园城央壹品、世博天林名苑等多个三旧改造项目也即将入市。据记者不完全统计,目前在主城区有三旧改造项目的品牌开发商除碧桂园外,还有中天、万科、富通、置荟星城等多家品牌房企,这些三旧改造项目多位于中心城区位置,且体量不小,购房者可决定的房源大增。

  天为地产市场研究部也介绍,今年1~10月主城区商品房新动工的项目多达13个,包括东城的国贸中央、凯晟景园、东莞国际金融大厦、君荟庭,12家单位联合发布国内首部绿色航空白皮书-新闻频道-西;莞城的天宝公馆、创业贸易大厦、天林名苑等,目前这些项目已经陆续进入销售阶段。

  樊启江认为,从目前的供需态势来看,主城区供给量一定数目标释放会进一步激发市场需求,将来显明的变革也会在价钱上体现出来。整体上来说,住宅市场仍呈感性回归趋势。另外,三旧改革名目盘活低效存量土地,主城区里的后发上风将会逐步凸显,而其可观的数目必定水平上能满足市场的需要。

  在价格方面,诚然目前主城区市场供应弛缓,房价坚挺,但跟着明年大量新盘入市放量,主城区市场价格仍然有调解的空间。东莞中原地产市场研究部统计数据显示,截至9月底城区住宅库存量仅为36万平方米,消化周期为3个多月,而洋房库存仅剩1400套左右。

  固然11月份开始城区有新盘入市,但目前市场情况下,大局部楼盘以少量加推试探市场为主,供应量比较少,近期主城区供应依然缓和,房价仍继续坚挺。如上周新开盘的碧桂园Park Royal存案价约2.5万元/平方米,认购价在2.25万元/平方米左右,价格相对区域均价仍旧较高。按照新的备案政策,楼盘价格备案后在两个月内不能更改价格,因此可能预计今年年内主城区房价仍然相对较高。

  不过,这种情况明年将会有所改变。据东莞中原监测显示,明年城区供应放量会加大,预计有碧桂园、金地、宏远、万科、融创等品牌房企项目在售,品牌房企新盘加入市场,随着竞争激烈,市场仍旧有调剂的空间。

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